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壽險(xiǎn)業(yè)注意養(yǎng)老社區(qū)系列:泰康人壽試水高端壽險(xiǎn)“幸福有約”依然霧里看花泰康“養(yǎng)老模式”，備受消費(fèi)者期待，越來(lái)越多細(xì)節(jié)保險(xiǎn)企業(yè)暗戰(zhàn)銀發(fā)市場(chǎng)搶灘養(yǎng)老社區(qū)趨勢(shì)6月初，保保， 泰康人壽成為保險(xiǎn)業(yè)第一家吃螃蟹的公司，之后新華、國(guó)壽、和眾、平安等大型保險(xiǎn)企業(yè)也相繼到來(lái)。 確實(shí)，在對(duì)債券和股市等投資渠道的收益狀況不完全滿意的情況下，為新投資渠道的保險(xiǎn)資金增值已成為保險(xiǎn)企業(yè)的一大課題 一些壽險(xiǎn)企業(yè)爭(zhēng)奪建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)，看中了未來(lái)幾十年中國(guó)龐大的養(yǎng)老市場(chǎng)空之間 但是，與以前流傳下來(lái)的服務(wù)業(yè)不同，養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、盈利期長(zhǎng)、資金流動(dòng)性弱，對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)和開發(fā)商來(lái)說(shuō)，既是廣闊的市場(chǎng)前景，又是一步一步艱難的實(shí)際操作情況，前景不明朗。 在相關(guān)政策限制和尚未成熟盈利模式可供借鑒的情況下，危險(xiǎn)資本涉水的養(yǎng)老項(xiàng)目仍面臨著各方面的困境 與有點(diǎn)危險(xiǎn)企業(yè)對(duì)投資養(yǎng)老社區(qū)的“低調(diào)”相比，泰康養(yǎng)老社區(qū)的描繪計(jì)劃比較明確 今年5月，泰康人壽發(fā)布了國(guó)內(nèi)首個(gè)與養(yǎng)老社區(qū)配套的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃——“幸福約有終身養(yǎng)老計(jì)劃”。 產(chǎn)品為繳費(fèi)200萬(wàn)元的分紅型養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品，支付方式為不一次性重復(fù)大額支付和10年期支付，取得養(yǎng)老社區(qū)居住資格，提前鎖定入住價(jià)格 6月，位于昌平新城的泰康之家旗艦養(yǎng)老社區(qū)第一期工程的破土基礎(chǔ)，意味著保險(xiǎn)企業(yè)在投資養(yǎng)老房地產(chǎn)方面邁出了實(shí)質(zhì)性的一步 泰康的房子占地約17萬(wàn)平方米，總建筑面積約30萬(wàn)平方米，共可入住3000戶 剛開工的項(xiàng)目一期建筑面積約9.1萬(wàn)平方米，可以容納800多戶 據(jù)說(shuō)保險(xiǎn)養(yǎng)老社區(qū)的探索開發(fā)資金投入存在模糊性，泰康養(yǎng)老旗艦社區(qū)根據(jù)居民的年齡和身體狀況分為獨(dú)立生活、生活合作、專業(yè)護(hù)理等不同功能的居住單元 為此，泰康將自行開發(fā)一系列公共建設(shè)項(xiàng)目，提供不同層次的個(gè)性化服務(wù)，成為集居住、飲食、醫(yī)療、康復(fù)、健身、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、交友為一體的“小社會(huì)”。 吸引這些高端客戶的重要因素意味著高額的前期投資 與泰康家的一期規(guī)模類似，地產(chǎn)商開發(fā)的上海親和源是國(guó)內(nèi)較為成功的高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目 其建筑面積近10萬(wàn)平方米，推出834套房源 從2008年運(yùn)營(yíng)到現(xiàn)在，總投入近6億元，基本實(shí)現(xiàn)收支平衡 參照上海親和源的情況，結(jié)合泰康養(yǎng)老社區(qū)的定位和后續(xù)大面積自建工程，光一期工程所需投入就不高不低 但是泰康人壽沒(méi)有公布項(xiàng)目計(jì)劃資金和相關(guān)前期后期工程預(yù)算 去年12月，北京保監(jiān)局在關(guān)于泰康養(yǎng)老社區(qū)對(duì)接產(chǎn)品——幸福的處罰公告中指出，目前泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)整體建設(shè)規(guī)劃及其對(duì)接的產(chǎn)品開發(fā)還處于研究論證階段。 這在一定程度上反映了泰康養(yǎng)老社區(qū)“一步到位”的策略，這也是目前危險(xiǎn)企業(yè)涉水養(yǎng)老房地產(chǎn)的普遍現(xiàn)象 泰康人壽表示，養(yǎng)老社區(qū)規(guī)劃不僅部署在北京，還將部署在三亞等30多個(gè)省區(qū)，帶動(dòng)連鎖養(yǎng)老社區(qū)快速發(fā)展。 5年、10年后，將真正實(shí)現(xiàn)地區(qū)、跨國(guó)連鎖 去年5月，董事長(zhǎng)陳東升宣布將在3年后招聘三亞養(yǎng)老社區(qū) 但是，根據(jù)“投資房地產(chǎn)賬面余額不超過(guò)本企業(yè)上季度末總資產(chǎn)的10%”的規(guī)定，保險(xiǎn)企業(yè)每年的房地產(chǎn)投資額受到限制，對(duì)這一龐大計(jì)劃的按期推進(jìn)造成了一定的制約。 中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院副院長(zhǎng)劉冬娟指出，我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)支持政策目前仍處于研究階段，政策缺失從養(yǎng)老地產(chǎn)的獲得到開發(fā)還處于探索期。 由于未來(lái)計(jì)劃的不明確性，資金投入的不明確性很高 “只能租賃”經(jīng)營(yíng)收入低的投資收益期長(zhǎng)從投資收益上看，用保險(xiǎn)資金投資建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)不同于房地產(chǎn)商不以預(yù)售商品房或貸款的形式一次性收回價(jià)格，保險(xiǎn)投資新政認(rèn)為:“保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老房地產(chǎn)項(xiàng)目， 不得自行開發(fā)建設(shè)投資項(xiàng)目，不得以分割形式銷售養(yǎng)老項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)，不得利用銷售養(yǎng)老項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)獲得銷售收入”的禁令，使保險(xiǎn)從業(yè)人員能夠長(zhǎng)期持有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。 業(yè)內(nèi)人士表示，無(wú)產(chǎn)權(quán)歸屬感的租賃模式可能將養(yǎng)老房地產(chǎn)的盈利周期延長(zhǎng)至10年以上。 回報(bào)周期比較長(zhǎng)，投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增大，市場(chǎng)前景也不容易預(yù)測(cè) 從目前的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，地產(chǎn)商公布的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目整體經(jīng)營(yíng)狀況較差，經(jīng)營(yíng)6年的上海親和源是國(guó)內(nèi)比較成功的項(xiàng)目，目前的運(yùn)營(yíng)基本平衡，但目前投入的價(jià)格還沒(méi)有完全收回 業(yè)內(nèi)專家表示，通常國(guó)際養(yǎng)老社區(qū)的收益率周期在10年以上，危險(xiǎn)資本養(yǎng)老社區(qū)確實(shí)想通過(guò)軟件服務(wù)吸引高端顧客，隨之，必須在公共建設(shè)項(xiàng)目和配套設(shè)施上進(jìn)行大量投資，從而獲得收益 這需要保險(xiǎn)企業(yè)有充分確定的市場(chǎng)規(guī)劃、企業(yè)品牌聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、較強(qiáng)的投資力、較為有效的盈利模式和雄厚的資金供給，來(lái)獲得市場(chǎng)信譽(yù)度和企業(yè)品牌認(rèn)可度 泰康人壽比較樂(lè)觀，他向中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者表示，通常來(lái)說(shuō)，如果養(yǎng)老社區(qū)居住4-5年，那時(shí)就可以保持運(yùn)營(yíng)平衡。 聯(lián)合人壽董事長(zhǎng)戴皓也在年初表示，養(yǎng)老社區(qū)的首要優(yōu)勢(shì)是投資規(guī)模巨大、投資周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)收入低，但中后期資金回流穩(wěn)定，是壽險(xiǎn)資金理想的長(zhǎng)期戰(zhàn)術(shù)投資渠道，合理資產(chǎn)負(fù)債的長(zhǎng)期匹配。 這是因?yàn)樾枰L(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。 目前外界的樂(lè)觀估計(jì)認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的收益率至少在15%左右 保守估計(jì)，養(yǎng)老房地產(chǎn)的收益率約在4%-10%之間不同，高端養(yǎng)老房地產(chǎn)的收益率會(huì)高一些 雖然養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)投資收益率的預(yù)測(cè)不同，但目前的基本共識(shí)是養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)投資收益率會(huì)高于銀行存款、債券，但低于風(fēng)險(xiǎn)較高的股票投資 由于我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)處于起步階段，其收益率到底如何不明朗？ 目前，保險(xiǎn)企業(yè)參與養(yǎng)老房地產(chǎn)都是走高端路線，但意味著投資大、風(fēng)險(xiǎn)高，保險(xiǎn)企業(yè)必須面對(duì)土地、建筑、運(yùn)營(yíng)等價(jià)格的挑戰(zhàn) 前期高成熟盈利模式借鑒泰康人壽對(duì)養(yǎng)老社區(qū)未來(lái)規(guī)劃的描述，整個(gè)社區(qū)和配套項(xiàng)目采用泰康自行建設(shè)、“不租不賣”的純粹自有經(jīng)營(yíng)，以后續(xù)養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目為首要盈利來(lái)源，“分時(shí)度假”為 觀望一段時(shí)間后，中國(guó)平安進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的計(jì)劃也浮出水面 使用租賃組合模式，即租賃部分進(jìn)行持股經(jīng)營(yíng)，銷售部分可以短期收回資金和價(jià)格 其規(guī)劃的養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式分為三條主線，目前有保險(xiǎn)企業(yè)主要推行的“租賃型養(yǎng)老公寓”，也包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。 業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，安全投資養(yǎng)老地的資金來(lái)源可能不僅僅是保險(xiǎn)資金。 因?yàn)檫@個(gè)可以賣。 這樣，銷售部分能實(shí)現(xiàn)資金的迅速回流嗎？ 目前養(yǎng)老房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式分為自營(yíng)和外包 也就是說(shuō)，地塊在自行開發(fā)建設(shè)、持有、服務(wù)租賃給第三方養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)者或者獲得土地后，將項(xiàng)目直接提供給服務(wù)提供商開發(fā)建設(shè)和后續(xù)服務(wù) 運(yùn)營(yíng)商判斷是否能盈利 保險(xiǎn)企業(yè)對(duì)養(yǎng)老地涉水，無(wú)法避免“是賺取高毛利承擔(dān)高運(yùn)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)，還是低毛利率、長(zhǎng)期持有、穩(wěn)定租金收入”之間的權(quán)衡。 業(yè)內(nèi)專家指出，但無(wú)論以何種方式介入，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)目前成熟的模式都值得借鑒 養(yǎng)老地產(chǎn)快速發(fā)展的困局一方面反映出經(jīng)營(yíng)管理模式尚不成熟，另一方面，由于養(yǎng)老地產(chǎn)性質(zhì)的相關(guān)政策不確定，土地價(jià)格居高不下是養(yǎng)老地產(chǎn)難以盈利的重要原因之一 因?yàn)槟壳案鞯仞B(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地基本上都是住宅、旅游和綜合用地，不同性質(zhì)的土地價(jià)格、采用年限、政策等差異較大 養(yǎng)老不動(dòng)產(chǎn)比普通的商業(yè)用不動(dòng)產(chǎn)特殊，商業(yè)化也在發(fā)展，但是如果土地的價(jià)格和普通不動(dòng)產(chǎn)一樣的話，會(huì)大幅提高養(yǎng)老社區(qū)的價(jià)格 前景廣闊且難以操作的土地和稅負(fù)需求政策突破早在2009年，保監(jiān)會(huì)頒布了《危資投資房地產(chǎn)方法》和《危資投資股權(quán)方法》，允許保險(xiǎn)企業(yè)直接投資公司股權(quán)和房地產(chǎn)。 去年《中國(guó)保險(xiǎn)業(yè)快速發(fā)展“十二五”規(guī)劃綱要》中再次確定了支持保險(xiǎn)資金投資的養(yǎng)老實(shí)體。 這既是政府對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)的表現(xiàn)，也是對(duì)未來(lái)我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)服務(wù)模式的探索 目前，從中央到地方對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)養(yǎng)老房地產(chǎn)的快速發(fā)展給予了一定的支持，《保險(xiǎn)資金投資股權(quán)和房地產(chǎn)相關(guān)問(wèn)題通知》對(duì)投資房地產(chǎn)的限制，被細(xì)分為“禁止分割出售養(yǎng)老項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)” 而且，規(guī)定投資不動(dòng)產(chǎn)的賬面余額不超過(guò)本公司上季度末總資產(chǎn)的10%。 北京、天津等大城市也出臺(tái)了相關(guān)扶持政策 一位保險(xiǎn)企業(yè)房地產(chǎn)投資者表示，養(yǎng)老房地產(chǎn)投資的土地價(jià)格是非常重要的因素 雖然危資投資房地產(chǎn)的政策已經(jīng)確定，但目前沒(méi)有放松審批監(jiān)管的跡象 從項(xiàng)目的獲得、開發(fā)到項(xiàng)目計(jì)劃，必須向報(bào)告職能部門報(bào)告批準(zhǔn)，其間操作時(shí)間較長(zhǎng) 的兩會(huì)期間，全國(guó)政協(xié)委員、合眾國(guó)生命理事長(zhǎng)戴皓提出，確定相關(guān)部門用于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的土地性質(zhì)歸屬，并對(duì)這類產(chǎn)業(yè)單獨(dú)出臺(tái)政策，以促進(jìn)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 對(duì)此，市場(chǎng)人士認(rèn)為，土地價(jià)格和重稅是直接導(dǎo)致開發(fā)價(jià)格高企及其后經(jīng)營(yíng)不穩(wěn)定的原因。 目前，政策突破的時(shí)間表和力量仍存在較大的不確定性 另外，養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)補(bǔ)助及其附屬醫(yī)療設(shè)施建設(shè)也需要相關(guān)政策的支持，作為長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)性的項(xiàng)目，不會(huì)因?yàn)槌林氐亩愘M(fèi)負(fù)擔(dān)而無(wú)法繼續(xù)經(jīng)營(yíng) 首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)院教授叉國(guó)柱指出:“中國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)有巨大的市場(chǎng)訴求和快速發(fā)展前景，但保險(xiǎn)企業(yè)快速發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)不是一蹴而就的事?！?如果政策上不放寬，保險(xiǎn)企業(yè)建立養(yǎng)老地還是有一定的困難 關(guān)于相關(guān)政策的完整性，劉冬嬌曾表示，政府高度重視養(yǎng)老房地產(chǎn)的規(guī)劃、誘惑、鼓勵(lì)和監(jiān)管，抓住機(jī)遇，盡快建立完善的政策體系，出臺(tái)養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)管理試點(diǎn)辦法，規(guī)定養(yǎng)老社區(qū)的功能和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，選擇養(yǎng)老社區(qū) 闡述應(yīng)規(guī)范社區(qū)布局、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)等，確定完整的保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)的環(huán)境。 中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)聲明:股市信息來(lái)源于合作媒體和機(jī)構(gòu)，是作者的個(gè)人觀點(diǎn)，只是投資者的參考，不構(gòu)成投資建議 投資者據(jù)此操作，風(fēng)險(xiǎn)自行承擔(dān)