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王瑩

[投資者用于抵債的房地產(chǎn)項(xiàng)目共有17個(gè)，其中大量項(xiàng)目為辦公樓和車位，除秦皇島、武漢、三亞、西安外，其余均為鄭州房地產(chǎn)。 ]

“沒想到在上海會(huì)有這樣的效果”過去兩天，陜西鑫琦資產(chǎn)管理有限企業(yè)(以下簡稱“鑫琦資產(chǎn)”)上海分企業(yè)投資者的維權(quán)行動(dòng)，將鑫琦資產(chǎn)的兌付危機(jī)推向了輿論風(fēng)口浪尖。 此前用同樣處置安撫的商家在河南和北京也舉辦過，這次在上海釘了釘子。

鑫琦資產(chǎn)分配投資者不同認(rèn)購額所在房產(chǎn)的比例，根據(jù)公證處公證，展示投資者資金流向，提前約定相關(guān)收益，約定定期在支付利息的基礎(chǔ)上逾期贖回。

資產(chǎn)證券化的定位，利用房地產(chǎn)融資項(xiàng)目進(jìn)行收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的金融衍生品，復(fù)用了黑洞。

該黑洞逐漸啟用，目前該案已由上海警方立案，隨之鑫琦資產(chǎn)于2月18日公布了更為詳細(xì)的處置方案，但該方案未被越來越多的投資者贊同，同時(shí)方案本身也存在諸多問題。

實(shí)際上，投資者在不經(jīng)意間得到的3份公證文中顯示了脆弱性。 一位投資者表示，首批公證由陜西省西安市公證處出具，附有防偽條形碼，同時(shí)聲明書上注明投資金額和項(xiàng)目比例。 但是，在第二版中公證沒有防偽條形碼，聲明書上也只有投資項(xiàng)目的比例，投資金額沒有了。 之后，在第三版公證中，公證的幾個(gè)事項(xiàng)由聲明變?yōu)橛¤b，聲明書的投資額、比例全部“消失”。

“雪球”越來越大。 從一開始出現(xiàn)的問題在后期越來越暴露，作為總部設(shè)在河南、注冊(cè)地的西安線下理財(cái)企業(yè)，募集的投資者資金投向了大量二三線城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

擊破每位投資者

“昨天，鑫琦資產(chǎn)的員工已經(jīng)提出了新的處理方案，就是用原合同中的5折不動(dòng)產(chǎn)抵押現(xiàn)有的投資本金和利息。 這些不動(dòng)產(chǎn)昨天已經(jīng)被搶劫了。 ”。 一位投資者向《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者詢問，18日將在浦東新區(qū)松林路的酒店召開處理方案會(huì)見，他沒有簽署該方案，多次索要現(xiàn)金。

據(jù)本報(bào)記者報(bào)道，2月18日，鑫琦資產(chǎn)公布了最新的處理方案，分為三部分。

方案一、資產(chǎn)兌付，資產(chǎn)85折后全額兌付。 例如，85萬元的投資額(本金)將給予100萬元的不動(dòng)產(chǎn)。

方案2、協(xié)助資產(chǎn)兌付和期限兌付，投資者按照上述方案選定兌付資產(chǎn)后，投資者可以選擇是否辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)。 企業(yè)可以在一年內(nèi)配合投資者的變化，最大限度地提高售價(jià)，保證投資者的利益。

方案三、投資者可以設(shè)立債權(quán)人委員會(huì)，負(fù)責(zé)資產(chǎn)兌付，投資者不同意方案一的，由這些投資者自行選舉債權(quán)人委員會(huì)設(shè)立，由債權(quán)人委員會(huì)統(tǒng)計(jì)這些投資者的總投資額，企業(yè)匹配等額資產(chǎn)，由債權(quán)委員會(huì)處置，并相應(yīng)

對(duì)于這個(gè)處理方案，很多投資者已經(jīng)在不同的維權(quán)群表示不滿，只要有現(xiàn)金，不動(dòng)產(chǎn)就多次不需要。

鑫琦資產(chǎn)兌付危機(jī)爆發(fā)后的第二天，第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)記者最先趕到了在處理方案會(huì)見中召開的浦東酒店，但只有大量投資者聚集在酒店門口，沒有看到鑫琦資產(chǎn)員工的身影。

一位大宗投資者向本報(bào)記者表示，協(xié)商會(huì)議已經(jīng)轉(zhuǎn)移陣地，在斜土路打浦路交叉口的漢庭快捷酒店召開。 本報(bào)記者趕到后發(fā)現(xiàn)，不少投資者分散在不同的漢庭酒店房間，現(xiàn)場(chǎng)聽取了解題代表律師和鑫琦資產(chǎn)工作人員的新方案說明，部分投資者已經(jīng)簽署了協(xié)議。

“之所以沒有選擇大酒店，而是選擇了這樣的房間，是為了每次擊毀，都各自說服?！币晃荒觊L的投資者站在走廊上對(duì)本報(bào)記者說，他什么房間都不進(jìn)去。

還債的合同還存在陷阱

根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者在協(xié)商會(huì)議現(xiàn)場(chǎng)取得的已經(jīng)簽署的《用資金抵債協(xié)議》，債務(wù)人為鑫琦資產(chǎn)，債權(quán)人為3名投資者。 第一條抵押金額中，“經(jīng)甲、乙雙方核對(duì)確認(rèn)，截至去年2月17日，甲方借乙(購房款/投資款)人民幣壹百萬元。 ”。 抵押資產(chǎn)中明確記載了甲方位于建正東方中心2號(hào)樓2單元2513。

它簽署的是《資產(chǎn)共享協(xié)議書》，也就是上述三位投資者債務(wù)償還額的分配。 并指出，上述3人由資產(chǎn)共有人共同通過抵押方法取得抵押資產(chǎn)的全部權(quán)利，根據(jù)各自的抵押金額享受該抵押資產(chǎn)的同比例權(quán)益，承擔(dān)同比例風(fēng)險(xiǎn)。

但是，在現(xiàn)場(chǎng)，一位投資者指出了那個(gè)問題。

第一，甲方支付給乙方的是購房款還是投資款沒有明確表示。 “不能把這兩者混為一談。 如果有房子的話請(qǐng)告訴我是投資基金。 如果沒有房子說投資金，最終項(xiàng)目運(yùn)營失敗，將來項(xiàng)目運(yùn)營成功后再返還。 ”這位投資者表示，即使達(dá)到法律水平，也不能說明該選項(xiàng)在雙方簽署后已經(jīng)明確。

第二，《資產(chǎn)共享協(xié)議書》中顯示:“未經(jīng)上述三個(gè)資產(chǎn)共享人同意，經(jīng)書面同意，所有名義人xx不得擅自處置該抵押資產(chǎn)?！?名義全員之后是空白色狀態(tài)，沒有填寫具體的姓名。 “在合同上簽字必須由甲方和乙方確定。 這里是甲空白，如果記入未來鑫琦資產(chǎn)不想隨便管理或找不到的人，就無法追溯。 ”。 上述投資者指出了這個(gè)漏洞。

在協(xié)調(diào)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)，一位中老年男投資者得知鑫琦資產(chǎn)員工可以用資金抵債，客戶經(jīng)理聲稱30萬元可以獲得2個(gè)車位，但他只有10萬元投資，鑫琦資產(chǎn)員工可以和她的親戚朋友2個(gè)投資者“一起”還債。

房地產(chǎn)開發(fā)商“集團(tuán)”違約

在本報(bào)記者的調(diào)查中，許多投資者表示，鑫琦資產(chǎn)的資金流向了房地產(chǎn)項(xiàng)目。 一位投資者表示，鑫琦資產(chǎn)通過資產(chǎn)證券化的方法融資，將房地產(chǎn)收益權(quán)打包成產(chǎn)品，轉(zhuǎn)讓收益權(quán)，構(gòu)成金融衍生品。 其本質(zhì)是鑫琦資產(chǎn)以p2b (個(gè)人對(duì)公司融資模式)的模式支持房地產(chǎn)商融資。

本報(bào)記者獲得的用于投資者還債的房地產(chǎn)項(xiàng)目清單共有17個(gè)，具體包括東正教中心辦公樓、漢海北金辦公樓、蘇陜國際金融中心、武漢項(xiàng)目、三亞項(xiàng)目等共計(jì)17個(gè)，其中？

據(jù)上述鑫琦員工介紹，除秦皇島、武漢、三亞、西安外，其余為鄭州房地產(chǎn)。 看到這個(gè)項(xiàng)目的投資者一方面沒有承認(rèn)這一點(diǎn)，另一方面在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，二三線城市的房地產(chǎn)價(jià)值急速下跌，可以持有的價(jià)值大幅減少。 另一方面，上述房地產(chǎn)包括許多寫字樓和車位，出租率和銷售率能達(dá)到多少令人擔(dān)憂。 另外，即使最后必須簽署不動(dòng)產(chǎn)，與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的房產(chǎn)稅和相關(guān)稅費(fèi)依然需要投資者自行承擔(dān)，這也是不小的費(fèi)用。

本報(bào)記者問，上述員工表示，鑫琦資產(chǎn)與開發(fā)商合作的大量項(xiàng)目上畫有“休止符”，“大量開發(fā)商接連違約，目前無法兌付”。 目前公布的投資者簽署的賠償房產(chǎn)總額為20多億元，2月17日已簽約用5億元資金抵債，2月18日還簽訂了2千萬級(jí)投資者用資金抵債的合同。 至此，投資總額約7億元的投資者選擇在所列房地產(chǎn)中以資金抵債。 “除了這20億元以外，還有9億元的不動(dòng)產(chǎn)。 ”。 上述鑫琦資產(chǎn)的員工說。

(責(zé)任:施曉娟)